二世帯住宅ローンの選び方

二世帯住宅ローン

二世帯住宅ローンの選び方

2017-04-08

選べる住宅ローンの種類と注意点

二世帯住宅建築の為の資金計画として大抵の人は住宅ローンを利用すると思います。

二世帯住宅の場合、親世帯と子世帯で強力してローンの返済をしていけるというメリットがありますが、どのタイプの住宅ローンを選ぶのか将来を見据えて両世帯でよく話し合っておかないとトラブルが起きる可能性があります。

そうならない為に事前に住宅ローンの種類と注意点を知って慎重に選ぶようにしましょう。

 

親子リレーローン

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親子で引き継いで返済していくタイプ

親が住宅ローンの借り入れ・返済をしていき、その後に子供が返済を担当するというやり方です。

その名の通り、親から子供へ返済を”バトンタッチ”するという、それぞれの返済期間をずらして支払いを続けるというもので、子供は「連帯債務者」となります。

借り入れ当初は収入が多いであろう親側が返済を担当し、親が定年を迎えるか子供側が余裕を持って返済出来るようになったら、返済を引き継ぐというタイプの住宅ローンです。

その名の通り、親子で返済をリレーをするというイメージですが、必ずしもバトンタッチしなければいけないという訳ではありません。親の収入や貯蓄によってはそのまま返済し続けるということも出来ます。

 

リレーローンのメリット

二世帯住宅のデメリットの部分でもありますが二世帯住宅や同居用に広めの住宅を建てるとなると建築費用が高くなります。

その為、単独での借り入れとなると希望額に満たない可能性が高いですが、リレーローンにすることによって、”後継者の要件内”で収入合算することにより単独で借りるよりも高い金額の借入が可能になります。

その他に、一般の住宅ローンでの申し込み時の年齢が70歳未満であること、完済年齢が80歳未満というのが条件の一つになっていますが、親子リレーローンの場合は、子供を返済を引き継ぐ「後継者」とすることにより、70歳を超えていても住宅ローンに申し込むことが出来ます。

「後継者」の要件
  • 申込み者本人の子・孫等(申込み者本人の直系卑属)またはその配偶者で定期的収入がある人
  • 申込時の年齢が満70歳未満の人
  • 連帯債務者になれる人

70歳未満であっても単独での借り入れとなると返済期間が短く限られてきますがリレーローンですと返済期間を延ばすことが出来ます。

〈例〉

親の単独ローン:親が60歳の場合
完済年齢が80歳未満なので
80歳-60歳=20年

親子リレーローン:後継者が45歳未満
完済年齢が80歳未満なので
80歳-45歳=35年
(後継者が45歳未満→35歳でも30歳でも最長で35年)

 

注意するべき点(デメリット)

収入合算出来る金額が主債務者の1/2や合算者の1/2など金融機関によって異なるのでよく確認した方がいいでしょう。

親が定年を迎えてローン返済を引き継ぐ時に、子供に返済できるだけの収入が必要になります。その為、借り入れ時に親と同じように審査されます。

その他に、二世帯での暮らしを解消する事になった場合や親に万が一の事があった場合などに、その後の返済や相続に関する問題が発生する可能性があります。

長い返済期間のうちに起こり得るであろうことを出来るだけ想定して、親子間で十分に話し合って対処方法を決めておく必要があります。

 

親子ペアローン

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親子別々にローンを組むタイプ

親と子供がそれぞれ住宅ローンを組んでそれぞれが「単独債務者」となって、初めから同時に返済をしていきます。

両世帯で金銭面をきっちりと分けたい場合や融資額を上げたい時に有効なタイプです。

 

ペアローンのメリット

親と子供のそれぞれの年収に応じた収入合算が出来るので、限度額を上げた借り入れが可能になります。

個別に住宅ローンを組んでいる状態なので、それぞれが住宅ローン控除の減税措置を受けることが出来ます。

 

注意するべき点(デメリット)

単純に契約数が2つになるので契約手数料などの初期費用が高くなります。

借り入れ限度額を上げられる分、借りすぎてしまう可能性があり、メリットがデメリットになってしまうかもしれないので、しっかりとした計画が必要になるでしょう。

親と子供それぞれが団体信用生命保険(団信)に加入する必要がある為、親の年齢によっては加入出来ずに親子ペアローンが組めない場合があります。

団体信用生命保険

住宅ローン専用の生命保険で住宅ローンの借り入れ時に加入する事がほとんどの民間の金融機関で義務付けられていて、一般的に”団信”と呼ばれています。

団信に加入していれば、住宅ローンの債務者が死亡もしくは高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残金の分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができます。

金融機関や特約などによって違いは出てきますが一例として次のような加入条件があります。

加入条件

特約なし団信:借り入れ時年齢が20歳以上、71歳未満で返済終了時の年齢が82歳未満

三大疾病団信:借り入れ時年齢が20歳以上、51歳未満で返済終了時の年齢が76歳未満

など、その他にもいくつかの特約がありそれぞれに健康状態の審査が含まれ、一般の生命保険に比べると緩めですが、健康状態に問題があれば加入が出来ない可能性もあります。

 

まとめ

どちらのタイプもメリットとデメリットがありますが、ペアローンはデメリットの方が多く見受けられます。しかし、どちらがいいかは借りる方々が自分達に最適なプランを先々まで見据えてよく話し合って決めるのが良いでしょう。将来的に大きな問題に発展してしまう可能性があるので住宅ローン選びはとても重要で難しい問題だと思います。

その為、両世帯が他人事だと思わずに将来設計の1つとして、事前に情報を入手してしっかりとした計画を立てて住宅ローン選びを行って欲しいと思います。

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執筆者:

40代メンズ:二世帯住宅成功者 完全分離型の二世帯住宅に妻と息子とじぃちゃん、ばぁちゃんとワンコの5人+1匹で毎日楽しく生きてます! 2017.1.吉日 同居1年


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